Малому и среднему бизнесу предоставят дополнительные льготы по аренде недвижимости

Документ
законопроект № 953580-7 (принят Госдумой в третьем чтении 22.05.2020)


Комментарий
Законопроект № 953580-7 (далее – законопроект), предусматривающий ряд льгот для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности, принят Госдумой в третьем чтении 22.05.2020.

Законопроектом вносятся дополнения в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в которой закреплены гарантии для арендаторов имущества, заключивших договор аренды недвижимости до введения на территории соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В настоящий момент эти гарантии состоят в возможности:


1. получения отсрочки внесения арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году. (Правительство РФ конкретизировало порядок получения отсрочки в постановлении от 03.04.2020 № 439. Подробнее см. здесь);
2. уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов;
3. изменения арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Законопроект предусматривает дополнительные льготы для арендаторов – субъектов МСП, которые ведут деятельность в одной из сфер, признанных наиболее пострадавшими в период коронавируса (ст. 23 законопроекта). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП).

Льготы предоставляются, если договор аренды недвижимости (в т.ч. земельных участков) был заключен до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Они состоят в следующем:

-арендатор вправе потребовать по договору аренды недвижимости уменьшения арендной платы на срок не более года.
Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.

В законопроекте не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право. Следовательно, этим правом могут воспользоваться "пострадавшие" субъекты МСП, арендующие любое имущество – государственное или коммерческое.

-субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, вправе обратиться к арендодателю за заключением в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды недвижимости (кроме земельных участков) до одного года на условиях, согласованных ранее. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в законопроекте не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением дополнительного соглашения.

-субъект МСП, арендующий земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды.
Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на три года, то продлить его дополнительным соглашением можно максимум еще на три года. Если же изначально этот срок составлял менее трех лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.

Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 1 марта 2021 года. Главное, чтобы на дату обращения соблюдались следующие условия:

-срок действия договора аренды земельного участка не истек;
-арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора аренды;
-у органа земельного надзора отсутствует информация о выявленных или неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Эта обязанность возлагается на арендодателя, даже если за арендатором числится задолженность по арендным платежам.

Напомним, что субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, имеют также право на освобождение и рассрочку по арендным платежам в отношении федерального имущества. Подробнее см. здесь.