Договор аренды между юридическим и физическим лицом

Договор аренды между юридическим и физическим лицом — это распространённая сделка, которая требует внимательного оформления и чёткого отражения в бухгалтерском учёте. Правильное составление договора позволяет минимизировать налоговые и юридические риски, а корректные бухгалтерские проводки обеспечивают достоверность финансовой отчётности и соответствие требованиям законодательства.

Для организации-арендодателя арендные платежи являются доходом, который необходимо правильно учесть в бухгалтерском и налоговом учёте, включая начисление и уплату НДС (если он применяется) и налога на прибыль. Физическое лицо-арендатор, в свою очередь, должно учитывать арендные расходы, если использует помещение или имущество в предпринимательской деятельности.

Ошибки в оформлении договора или в бухгалтерских проводках могут привести к налоговым доначислениям, штрафам и искажению финансовой отчётности. В данной статье рассмотрим ключевые аспекты заключения договора аренды между юридическим (арендодателем) и физическим (арендатором) лицом, а также типовые бухгалтерские проводки, позволяющие правильно отразить арендные операции в учёте.

Договор аренды между юридическим лицом (арендодателем) и физическим лицом (арендатором) регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (гл. 34) и имеет ряд правовых особенностей, связанных с налоговыми обязательствами, бухгалтерским учетом и защитой прав сторон. При заключении подобного рода договора стоит обратить внимание на следующие условия:

- Предмет аренды – необходимо четко указать характеристики имущества (адрес помещения, площадь, кадастровый номер, марку и модель оборудования и т. д.).

- Срок аренды – если договор заключается на срок более 1 года, он подлежит государственной регистрации (для недвижимости).

- Размер и порядок оплаты – арендная плата может быть фиксированной или изменяемой (например, с учетом индексации).

Теперь рассмотрим некоторые особенности налогообложения, которые необходимо соблюдать сторонам:

Для арендодателя (юрлица):

- Арендные платежи включаются в налогооблагаемые доходы (налог на прибыль или УСН).

- Если юрлицо является плательщиком НДС, арендная плата облагается налогом (ставка 20%, для некоторых объектов – 10% или льготная).

Для арендатора (физлица):

- Если имущество используется в личных целях, арендные платежи не облагаются НДФЛ.

- Если физлицо использует аренду в предпринимательской деятельности (ИП или самозанятый), он может учитывать расходы на аренду при расчете налогов.

Исходя из вышеперечисленного, должно складываться понимание о бухгалтерских проводках у каждой из сторон договора. Рассмотрим более детально бухгалтерские проводки у каждой из сторон договора:

У юридического лица:

1.Начисление арендной платы (ежемесячно/ежеквартально)

Для создания начислений в  программе 1C:ERP необходимо выполнить следующие шаги: Продажи->Документы продажи (все)  ->Создать документ: Реализация услуг по аренде.

2. Поступление арендной платы от физлица 

4. Аванс от арендатора  получен/зачтён

5. Возврат арендатору залога (если предусмотрен договором) 

Теперь изучим учет со стороны физического лица, но для этого необходимо иметь  понимание о статусе Физического лица:

- Обычное физлицо не сдает отчетность, но должно хранить документы по аренде. 

- ИП учитывает аренду как расход и сдает декларации в зависимости от системы налогообложения. 

- Самозанятые граждане не учитывают аренду в расходах, но должны правильно отражать доходы. 

Рассмотрим порядок действий если арендатор – ИП или самозанятый. 

а) Индивидуальный предприниматель (ИП) 

Арендные платежи учитываются как расходы при расчете: 

  - НДФЛ (если ИП на ОСН). 

  - УСН "Доходы минус расходы" (15%). 

  - НДС – если ИП не является плательщиком НДС, он не может принять его к вычету. 

б) Самозанятый 

- Арендные платежи не уменьшают налог (НПД 4-6%), так как самозанятые считают только доходы. 

 Проводки у ИП (если ведется бухучет) 

  1.Оплата аренды:  

  2. Перечисление денег арендодателю:  

Исходя из практики: инициатором заключения договора по большей части является арендодатель. Чтобы обезопасить свою недвижимость, организацию и репутацию. У каждой компании есть определенный протокол согласования договора, в рамках которого они будут действовать. Договор аренды между юрлицом и физлицом – распространенная, но не всегда простая сделка. Грамотное оформление и учет помогут избежать: 

- налоговых претензий, 

- судебных споров, 

- финансовых потерь. 

Рекомендуется: 

Юрлицам – вести раздельный учет арендных операций. 

Физлицам – уточнять, нужно ли им регистрировать ИП. 

Всем сторонам – проверять договор до подписания! 

Соблюдение этих правил сделает аренду безопасной и выгодной для обеих сторон.

 В таких программах как 1C:ERP Управление предприятием и 1С:Бухгалтерия предприятия реализованы разносторонние методы ведения учета по договорам аренды.

Но есть и более узконаправленные продукты: Модуль 1С:Аренда и управление недвижимостью для 1С:ERP предназначен для собственников коммерческой недвижимости, управляющих компаний, строительных и девелоперских организаций.